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雑草魂Ⅱ

Author:雑草魂Ⅱ
2009年度
マンション管理士・管理業務主任者試験に合格することが
できました。
このブログでは、合格までの道のりを残しています。
是非、参考にしてください。

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マン管 民法 借地借家法
0607543

シルバーウイークを控えてかなりバタバタしている。
そんな訳で勉強も停滞しているのですが
なんとか借地借家法だけまとめることができました。
このジャンルも法改正があったため整理するのが
大変そうだ・・・


借 地 権

民法の賃借権の存続期間    
最大で20年  民法604条

普通借地権の存続期間
        最低で30年  短い場合は無効→30年

定期借地権(一般定期借地権)
        最低50年以上の存続期間
        契約更新および建物の買い取り請求は不可。
        公正証書等の書面による契約が必要
        
        借家人が期間満了の1年前までに知らなかった
場合に限り、裁判所は借家人の請求により借家人
がこれを知った日から1年を超えない範囲で明け
渡しを猶予することができる。

建物譲渡特約付借地権
        設定後30年経過以降、建物を相当の対価で
        借地権設定者に譲渡する旨を約した借地権。

        書面による必要がない・・・注意

事業用借地権
        専ら事業用の建物の所有を目的。
        存続期間10年~20年以下
        通常の借地権の規定を排除。
        約定の存続期間満了で当然に終了する。
        居住用の建物の建設はできない。
        事業用の借地権設定は、必ず公正証書による。




借 家 権

借家権とは、広く建物の賃借権のことをいうが
通常は借地借家法の適用を受ける建物の賃借権をいう。

一時使用の場合、適用除外。

借家契約に原則として期間の制限は無いが
1年未満の契約は、期間の定めのない契約と
みなされる。(定期建物賃貸借を除く)

期間の定めのある賃貸借であっても明け渡しを
求める場合は期間満了の1年前~6ヶ月前までに
賃借人に対し、更新しない旨を通知する必要がある。
これを怠ると契約の更新となる。

 期間の定めのない契約(1年未満も含む)場合
 各当事者はいつでも解約を申入れることができる。
 ただし、正当な事由が必要。解約の効果は6ヵ月後。
           ↓
 6ヶ月経過後に借家人が立ち退かず、家主が異議を
 唱えない場合は6ヶ月前の解約は解消され、契約が
 更新されたものとみなされる。

 定期借家契約
 貸主と借主があらかじめ合意した契約期間が満了した
場合、更新がなく必ず契約が終了する。

契約期間の制限はない。

 公正証書等の書面による契約が必要
 プラス 書面による更新不可の説明を要する。

 契約終了の通知 
 期間満了の1年前~6ヶ月前に契約が満了となる通知を要する。

 この通知がなされなかった場合は通知の時から6ヶ月間は
賃借人に対抗できない。

賃借人の中途解約
 賃借人が転勤、療養、親族の介護等、止むを得ない事情で
 自宅としての使用が困難になった場合は1ヶ月の予告期間を
 もって解約することができる。(但し、200㎡未満に限る)

法改正の以前の契約の更新は改正法の適用除外。
また旧契約の当事者が契約を終了させ新たに定期借家
契約をすることは禁止されている。

借家権の譲渡

譲渡・転貸には賃借人の承諾が必要。
譲渡の場合 → 賃借人の権利義務を包括的に承継
転貸の場合 → 賃貸人と賃借人の地位は不変
        賃貸人と転借人は無関係
        しかし民法上は「転借人は賃貸人に対して
直接的に義務を負う」民法613条

借地権と異なり、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可を求める
ことはできない。
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マンション管理士試験 | 21:30:18 | トラックバック(0) | コメント(0)
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